貸し倉庫の賃料相場はいくら？埼玉・群馬の坪単価と適正価格の決め方

倉庫を所有するオーナーにとって、賃料設定は収益を左右する最も重要な判断です。
相場より高すぎれば空室が続き、安すぎれば収益機会を逃してしまいます。

この記事では、埼玉・群馬エリアを中心とした倉庫賃料の相場データから、適正価格の決め方まで、倉庫オーナーが知っておくべき情報を解説します。

貸し倉庫の賃料相場とは

貸し倉庫の賃料相場は、立地や広さ、設備によって大きく異なります。

一般的には坪単価で表示され、月額賃料は「坪単価×面積」で計算されます。

 

相場を正しく把握することは、適正な賃料設定の第一歩です。

高すぎれば空室が長引き、安すぎれば収益機会を逃してしまいます。

坪単価の計算方法

坪単価は、月額賃料を延床面積(坪)で割った金額です。例えば、100坪の倉庫が月額40万円の場合、計算式は以下の通りです。

この坪単価を知ることで、同じエリアの他の物件と比較しやすくなります。また、自分の倉庫が相場に対して高いのか安いのかを判断する基準にもなります。

ただし、坪単価だけでは判断できない要素もあります。立地条件や設備の充実度、築年数などによって、同じ坪単価でも価値が大きく変わることがあるため、総合的な判断が必要です。

募集賃料と実質賃料の違い

募集賃料は、広告に掲載されている希望価格です。これは「この価格で貸したい」というオーナー側の希望であり、必ずしもその価格で成約するとは限りません。

実際には、テナントとの交渉により10-20%程度低い価格で成約することが一般的です。

この成約価格を「実質賃料」と呼びます。例えば、月額30万円で募集されている倉庫が、実際には27万円で成約するケースは珍しくありません。

 

相場を調べる際は、募集賃料だけでなく、実際の成約事例を把握することが重要です。

成約事例は表に出ていないことが多く、個人で入手するのは難しいのが実情です。

 

不動産会社や専門業者は過去の取引データを持っており、より正確な相場判断ができます。募集賃料だけで判断すると、実際より高めの相場観になりがちになるため、実質賃料との差を意識することが大切です。

【エリア別】倉庫の坪単価相場一覧

倉庫の賃料は、エリアによって大きな差があります。首都圏に近いほど高く、郊外ほど安くなる傾向があります。

埼玉県と群馬県は、東京都心へのアクセスが良好でありながら、比較的リーズナブルな賃料で倉庫を借りられるエリアとして注目されています。それぞれの主要エリアの相場を見ていきましょう。

埼玉県の坪単価相場

埼玉県は、東京都に隣接していることから物流拠点として需要が高く、エリアによって賃料に大きな差があります。

エリア	坪単価(月額)	特徴
さいたま市	3,500-5,000円	首都圏アクセス良好、需要高
川口市・戸田市	4,000-6,000円	東京に近く物流拠点として人気
熊谷市・深谷市	2,500-3,500円	広い倉庫が多い、工業地帯
越谷市・春日部市	3,000-4,500円	東部エリア、バランス良好
その他郊外	2,000-3,000円	低コスト、広い土地確保可能

さいたま市や川口市など、東京都心に近いエリアは坪単価が高めです。配送時間の短縮や人材確保のしやすさから、物流企業の需要が高いためです。

熊谷市や深谷市などの郊外エリアは、坪単価が低めに設定されています。ただし、関越自動車道などの主要道路へのアクセスが良い場所では、郊外でも比較的高めの賃料で貸せることがあります。

越谷市や春日部市などの東部エリアは、バランスが取れた賃料水準となっており、幅広いテナントからの需要があるエリアです。

群馬県の坪単価相場

群馬県は、埼玉県よりもさらに賃料が抑えられる傾向があります。ただし、関越自動車道や北関東自動車道などの主要道路に近いエリアは需要が高くなっています。

エリア	坪単価(月額)	特徴
高崎市・前橋市	2,500-4,000円	県内主要都市、交通便利
太田市・伊勢崎市	2,000-3,500円	工業地帯、製造業が多い
館林市・邑楽郡	1,800-3,000円	埼玉県境、首都圏アクセス可
その他エリア	1,500-2,500円	低価格帯、広い土地が特徴

高崎市や前橋市は群馬県の中心都市であり、県内では比較的賃料が高めです。新幹線駅や高速道路ICへのアクセスが良く、物流拠点としての需要があります。

太田市や伊勢崎市は、製造業の工場が多いエリアです。部品倉庫や製品倉庫としての需要があり、工業地帯特有の安定した賃貸需要があります。

館林市や邑楽郡は埼玉県との県境に位置し、首都圏へのアクセスが比較的良好です。群馬県内では中間的な賃料水準となっています。

その他のエリアは、坪単価が1,500-2,500円と低価格帯ですが、広い土地を確保しやすく、大型倉庫のニーズに対応できる特徴があります。

特に、以下のような付加価値がある倉庫は、表に示した相場より高めの賃料設定が可能です。

• 天井高が高い(5m以上)
• 空調設備がある
• シャッターが大型である
• 床荷重が1.5t/㎡以上

逆に、築年数が古い、設備が最低限、といった倉庫は相場より低めになる傾向があります。

倉庫の賃料を決める主な要素

賃料は、立地や設備など、複数の要素を総合的に判断して決定されます。

主な要素は以下の通りです。

立地条件

主要道路からの距離、高速道路ICへのアクセスが重要です。国道16号線沿いや関越自動車道・東北自動車道のIC付近は需要が高く、賃料も高めに設定できます。

物流企業にとって、配送効率が収益に直結するため、交通アクセスの良さは最優先事項となります。幹線道路から離れた場所は賃料が下がりますが、以下のような別のメリットもあります。

• 大型車の出入りがしやすい
• 周辺に民家が少なく24時間稼働が可能
• 敷地を広く確保しやすい

最寄り駅からの距離も意外と重要です。従業員の通勤を考えると、駅から徒歩圏内やバス便がある場所のほうが、人材確保の面で有利になるためです。

倉庫の広さと設備

天井高、空調設備、電気容量、床荷重などの設備が賃料に影響します。それぞれの設備が賃料に与える影響を詳しく見ていきましょう。

設備項目	評価基準と影響
天井高	4m以上ある倉庫は、ラック設置による効率的な保管が可能なため、賃料を高めに設定できる
空調設備	温度管理が必要な荷物の保管需要があり、食品関連や精密機器の保管を行う企業にとって必須条件
電気容量	倉庫内で検品作業や軽作業を行うケースが増えており、照明や作業機械のための電力が必要
床荷重	重量物を保管する企業にとって重要な判断基準で、1㎡あたり2トン以上耐えられる倉庫は希少価値がある

築年数と建物の状態

新しい倉庫ほど賃料が高く、古い倉庫は低めに設定されます。

ただし、古くても定期的にメンテナンスされている倉庫は、築年数ほど賃料が下がらないこともあります。

 

以下の基本的な状態が良好であれば、築30年以上でも安定した需要があります。

• 雨漏りや外壁の劣化がない
• シャッターが正常に動作する
• 照明が明るい
• 床面が平坦で荷物の出し入れがしやすい

逆に、新しい倉庫でもメンテナンスを怠っていると、テナントからの評価が下がり、相場通りの賃料で貸せないこともあります。建物の外観も意外と重要で、外壁がきれいで看板スペースがある倉庫は、企業イメージを気にするテナントからの需要があります。

オーナーが賃料を設定する際の3つのステップ

賃料を適正に設定するには、以下の3つのステップが必要です。

それぞれのステップには、ある程度の専門知識や経験が求められます。

ステップ1:周辺相場を調査する

まずは、類似物件の募集価格を複数チェックし、相場感をつかむことが重要です。具体的には、同じエリアで同程度の広さの倉庫を最低でも10〜15件は調査すると良いでしょう。

ただし、実際の成約事例は表に出ていないことが多く、個人で入手するのは難しいのが実情です。募集価格だけを見て判断すると、実際の成約価格より高めの相場観を持ってしまう危険性があります。

募集から何ヶ月経っても決まっていない物件は、相場より高すぎる可能性があります。掲載後すぐに成約している物件は、相場より安いか、立地や設備が優れている可能性が高いと言えます。

こうした市場の動きを読み取るには、一度きりの調査ではなく、継続的な情報収集が必要です。定期的に相場をチェックする習慣を持つことが重要です。

ステップ2:自分の倉庫を客観的に評価する

次に、自分の倉庫の立地や設備を客観的に評価します。

オーナー自身は「良い立地」だと思っていても、テナント側から見ると評価が異なることがあります。

 

例えば、次のような点がネックになるケースがあります。

• 大型トラックが入りにくい、転回しづらい
• 近隣に民家が多く、騒音クレームが出やすい
• 駐車スペースが狭く、車両の出入りがしづらい
• 前面道路の幅員が狭く、すれ違いが困難

 

住宅地に近い場所は一見便利そうですが、早朝・深夜の作業がしづらい、近隣クレームリスクがあるなどのデメリットがあります。一方、工業地帯の奥まった場所は不便そうでも、24時間稼働が可能、周辺に同業者が多く情報交換しやすいなど、別のメリットもあります。

 

自己評価だけでは市場ニーズとズレることがあるため、第三者の意見を聞くことが重要です。複数の不動産会社に査定を依頼し、客観的な評価を確認しましょう。実際にテナント候補者に内見してもらい、率直な感想を聞くことも効果的です。

 

「ここが良い」「ここが気になる」といった生の声は、自分では気づかなかった強み・弱みを発見するきっかけになります。

ステップ3:市場ニーズに合わせて調整する

最後に、市場ニーズに合わせて賃料を調整します。業種によって、求める設備や立地条件は大きく異なります。

業種	求める条件
EC物流倉庫	住宅地に近く、個人宅への配送拠点として使いやすい場所。従業員確保のため駅近も好まれる
製造業の部品倉庫	工場に近い工業地帯を希望。工場との距離が近いほど、運搬コストの削減につながる
食品関連	空調設備必須。温度管理ができる倉庫が求められる

ターゲットとするテナント層を見誤ると、長期空室のリスクが高まります。「誰に貸したいのか」を明確にしたうえで、立地や設備の強み・弱みを踏まえて賃料を決めることが重要です。

強みがあれば相場より高めに設定できますし、弱みがあれば相場より低めにする必要があります。このバランス感覚は、実際にテナント募集を経験しないと身につきにくいものです。不安がある場合は、不動産会社などの専門家に相談することも選択肢の一つです。

賃料設定でよくある3つの失敗例

実際に倉庫オーナーが陥りやすい失敗例を見ていきましょう。事前に知っておくことで、同じ失敗を避けることができます。

相場より高すぎて長期空室になる

相場より1〜2割高いだけでも、問い合わせが激減します。テナント候補者は複数の倉庫を比較検討しており、同じような立地・広さの倉庫が並んでいる中で、明らかに高い物件は選択肢から外されてしまいます。

具体例として、月額24万円が相場のエリアで「少しでも高く貸したい」と考えて28万円に設定したケースを見てみましょう。

• 最初の1〜2ヶ月:問い合わせはあるが、内見後に断られることが続く
• 3ヶ月目以降:問い合わせすら来なくなる
• 結果:半年間空室が続く

この時点で、144万円の機会損失が発生しています。

 

その後、焦って20万円に値下げすると、年間で(24万円 − 20万円)×12ヶ月 = 48万円の減収が永続的に続きます。一度契約してしまうと、契約期間中の賃料改定は難しいからです。

 

初年度だけでも、空室期間の損失144万円と値下げによる減収48万円で、約200万円近い損失になる計算です。

 

「少し高めに設定して、交渉で下げればいい」という考え方もありますが、そもそも問い合わせが来なければ交渉の機会すらありません。

最初から適正価格で募集するほうが、結果的に早く決まり、トータルの収益も高くなります。

相場より安すぎて収益を逃す

早く決めたい一心で安く設定すると、年間数十万円の機会損失になります。

 

例えば、月額24万円で貸せる倉庫を「早く決めたいから」と20万円で募集したケースを考えてみましょう。

確かにすぐに問い合わせがあり、1ヶ月で成約する可能性は高いでしょう。

 

一見すると成功のように見えますが、年間で48万円、10年契約なら480万円もの収益機会を逃すことになります。

 

特に問題なのは、一度安い賃料で契約してしまうと、契約更新時に大幅な値上げが難しいことです。テナント側も「今まで20万円だったのに、なぜ急に24万円になるのか」と納得しにくいためです。

 

適正価格でも、募集から成約まで2〜3ヶ月かかることは珍しくありません。

この期間を惜しんで安く設定すると、長期的には大きな損失につながります。

 

「1ヶ月早く決まっても、年間48万円の損失」と「3ヶ月遅く決まるが、適正価格で年間288万円の収入」を比較すれば、どちらが得かは明らかです。

 

もちろん、相場より少し安めに設定することで早期成約を狙う戦略もありますが、その場合でも5〜10%程度の値下げに留めるべきです。

20%以上安くする必要はありません。

賃料改定のタイミングを逃す

市場が上昇傾向でも、既存テナントとの賃料改定交渉は簡単ではありません。契約更新時に適切な賃料改定を提案できれば良いのですが、「テナントが出て行ってしまうかも」と心配になり、改定を見送ってしまうオーナーも多くいます。

 

例えば、5年前に月額20万円で契約した倉庫があるとします。

当時はそれが相場でしたが、現在は周辺相場が24万円まで上昇しているケースです。

 

本来であれば、契約更新のタイミングで24万円に改定すべきですが、不安から改定を見送ると、周辺相場が上がっているのに、自分の倉庫だけ古い賃料のまま固定されてしまいます。この場合、年間で48万円、10年で480万円の機会損失となります。

 

実際は、適切な説明と段階的な改定であれば、テナントも理解してくれることが多いです。

改定交渉にはタイミングと説明の仕方が重要です。失敗すると、本当にテナントが退去してしまうリスクもあります。不安がある場合は、不動産会社などの専門家に相談して、適切な交渉方法をアドバイスしてもらうと安心です。

倉庫オーナーが選べる3つの賃貸方法

倉庫を貸す方法は、大きく分けて3つあります。

それぞれのメリット・デメリットを理解して、自分に合った方法を選びましょう。

自主管理で賃貸する

倉庫オーナー自身がテナント募集から契約管理まで行う方法です。不動産会社を介さずに直接借主を探し、契約交渉から日常の管理業務まで一手に引き受けます。最も収益性が高い方法である反面、専門知識と相応の時間・労力が求められます。

本業が忙しい方や遠隔地に倉庫を所有している方には、自主管理は負担が大きすぎます。時間に余裕があり、不動産管理の知識がある方に向いている方法です。テナント募集から契約書作成、トラブル対応まで自分で行う必要がありますが、その分、賃料収入を全額受け取ることができます。

管理会社に委託する

不動産管理会社にテナント募集と物件管理を依頼する方法です。オーナーは管理委託契約を結び、月額手数料を支払うことで、実務的な業務をプロに任せることができます。最終的な判断権限はオーナーが持ちつつ、専門知識を活用できるため、不動産経験が少ない方にも適しています。

管理委託は、自主管理と比べて手間が減りますが、空室リスクは依然として残る点に注意が必要です。管理会社が必ずテナントを見つけてくれるわけではなく、空室期間中は管理手数料だけが発生するケースもあります。月額50万円の賃料であれば、2.5万〜5万円の委託料が毎月発生します。

サブリース契約で安定収入を得る

サブリース契約は、不動産会社が倉庫を一括で借り上げ、その会社が第三者に転貸したり、専門用途で活用する仕組みです。アパート経営では一般的ですが、倉庫でも選択できる方法です。

最大のメリットは、空室の有無に関わらず毎月安定した収入が得られることです。借主が退去して空室になっても、サブリース業者からの賃料は途切れません。賃料水準はやや下がりますが、空室リスクと管理負担がなくなることで、実質的なメリットを感じる方も多くいます。

まとめ

倉庫の賃料相場を正しく把握することは、安定した収益を得るための第一歩です。エリア別の相場データを参考にしながら、立地や設備などの要素を総合的に判断して、適正な賃料を設定しましょう。

相場を知ることと、その価格で確実に貸せることは別問題です。自主管理、管理委託、サブリースの3つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。ご自身の状況や手間をかけられる度合いに応じて、最適な方法を選ぶことが、安定した倉庫経営につながります。